8月9日凌晨，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設局網(wǎng)站發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，分別從建立完善房價地價聯(lián)動機制、加強新建商品住房預售和價格備案管理、嚴格房地產(chǎn)開發(fā)資金監(jiān)管、進一步完善商品住房銷售政策、嚴格落實配建公建設施、穩(wěn)步提升住房保障覆蓋面、嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、強化聯(lián)動調(diào)控機制等八個方面提出措施，進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。因調(diào)控內(nèi)容共計8條，新政因而被業(yè)界稱為“惠八條”。

　　記者走訪市場了解到，其實在新政頒布前，惠州樓市已開始冷靜下來，逐步回歸理性。此次新政發(fā)布，業(yè)內(nèi)機構普遍預期，購房需求將回歸自住需求。

在新政頒布前，惠州樓市已逐步回歸理性。 惠州報業(yè)全媒體記者周楠 攝

　　新政重點 重點片區(qū)實行二套限購

　　根據(jù)《通知》內(nèi)容，本次調(diào)控，將對大亞灣、惠陽非本市戶籍居民實行二套房限購。之所以選擇對大亞灣、惠陽兩區(qū)實行限購，或主要考量穩(wěn)房價、穩(wěn)市場兩方面因素。

　　眾所周知，惠陽區(qū)與大亞灣區(qū)作為重要臨深片區(qū)，購房者主要以深圳等外地剛需、投資客為主，兩區(qū)房價與城區(qū)相比出現(xiàn)倒掛。據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)顯示，當前大亞灣區(qū)的平均房價已高達15144元/m2，惠陽區(qū)為14885元/m2，而作為城市主城區(qū)的惠城區(qū)房價卻只有13949元/m2，其余各縣區(qū)則更低。在行內(nèi)人士看來，只有嚴防投資過熱，穩(wěn)定區(qū)域房價，才能讓區(qū)域更穩(wěn)定地發(fā)展。

　　調(diào)控新政對兩區(qū)實行限購，簡明扼要地切斷惠灣區(qū)投資客的買房通道，同時，又為深圳等地外溢剛需客戶留了上車的口子，讓惠灣市場進入更良性的發(fā)展階段。

　　除了區(qū)域限購，新房供應也是此次調(diào)控政策的關注重點�！锻ㄖ�》明確商品房項目在取得預售許可后10日內(nèi)須一次性公開全部房源。商品房項目分期申請價格備案的，總建筑面積在5萬平方米以下的，須一次性申請；總建筑面積在5萬平方米（含本數(shù)）以上申請的，每批次的建筑面積不低于3萬平方米（尾盤除外）。

　　該政策目的在于避免開發(fā)商捂盤銷售，營造樓市供不應求的假象，打破了樓盤小步快跑、低開高走的傳統(tǒng)做法。政策對抑制房價過快、過熱上漲有積極作用。

　　此外，《通知》還明確指出，要優(yōu)化土地競拍規(guī)則，實行“限房價、限地價、競配建、競品質(zhì)”等出讓方式。對超出“三道紅線”，存在重大失信行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得參與土地招拍掛。這意味著，以后惠州出讓地塊，明確限定未來該地塊的房價，一旦競拍超過最高限值，則通過競?cè)瞬排浣ǚ棵娣e、競項目建設品質(zhì)，來競得地塊。同時，對參與招拍掛的房企進行信用管理，也是政府防患于未然，維護購房者利益的體現(xiàn)。

　　縱觀下來，此次“惠八條”政策，看似十分溫和，實際上卻是刀刀切中要害，在確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標的同時，也為行業(yè)發(fā)展留有空間。

數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心

　　市場反應 市場將進一步趨于理性

　　實際上，在“惠八條”發(fā)布之前，在疫情與約談的雙重影響下，市場低迷狀態(tài)已經(jīng)明顯反映在成交數(shù)據(jù)上。

　　世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，上周(8月2日-8月8日)惠州一手住宅網(wǎng)簽1369套，環(huán)比下降14.12%%，同比下降72.28%；網(wǎng)簽面積13.36萬平米，環(huán)比下降23.22%，同比下降74.89%；網(wǎng)簽戶均面積97.57平米，環(huán)比下降10.6%。

　　如果將時間軸拉長，把目光放到月度成交數(shù)據(jù)，惠州市場回歸理性的情況會更明顯。據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計，7月惠州新房住宅網(wǎng)簽成交7120套，環(huán)比下滑30.45%，同比下滑57.50%，為2015年以來同期最低值。

　　近期記者走訪惠城部分熱門樓盤時發(fā)現(xiàn)，上門客戶較以往有不同程度的減少。有銷售向記者反映：“客戶確實較以往少了，工作日都很少客戶上門，周末好一些。”為了刺激銷售，目前市場上部分項目選擇以打折的方式出售房源，朋友圈里樓盤優(yōu)惠信息頻頻刷屏。例如，位于博羅的新城香悅瀾山目前三期房源可打9折等。

　　8月10日夜間，惠州市公共資源交易中心發(fā)布公告稱，因地塊需要完善房價地價聯(lián)動措施，原定8月11日上午掛牌出讓的惠城區(qū)馬安新群上寮145畝城鎮(zhèn)住宅及商服用地，中止掛牌出讓。由此來看，新政施行后收效明顯。

　　總體來看，新政前惠州房產(chǎn)市場在疫情、信貸額度收緊等背景下，已有降溫趨勢。相信，在“惠八條”發(fā)布以后，市場將進一步趨于理性。

　　業(yè)內(nèi)分析

　　有利于引導 房企理性拿地

　　“惠八條”出臺之后，作為購房者其實更關注的是接下來市場走向如何？對此，惠州業(yè)內(nèi)各大權威機構給出了分析觀點。

　　惠州世聯(lián)行分析認為，在政策加碼壓力下，客戶觀望情緒加重，炒房客退場，投資者趨向謹慎理性，購房需求回歸自主需求，市場或者進入調(diào)整下行周期。同時，實行優(yōu)化土地競拍規(guī)則，房價地價聯(lián)動機制，穩(wěn)定房價、地價預期，有利于引導房企理性拿地，限制超出“三道紅線”、存在重大失信行為的房企，加強房企資金管控，預計土拍市場回歸理性，溢價率得以控制，降溫明顯。

　　合縱聯(lián)行則表示，此次調(diào)控重點圍繞土拍限定房價+資金回歸實體經(jīng)濟+惠灣對外地客戶實行第二套限購來進行。雖然說惠灣區(qū)域限購力度相對較弱，但是對惠州房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展有積極作用。此次調(diào)控將是惠州下半年調(diào)控的風向標，并且沒有任何寬松的可能。在全國樓市進一步穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的前提條件下，更多三四線城市也陸續(xù)出臺調(diào)控政策，惠州仍有可能掀起第二輪樓市調(diào)控潮。

　　惠州報業(yè)全媒體記者鄔玉婷

　　“惠八條”核心內(nèi)容

　　1、房價地價聯(lián)動，出讓地塊時住宅銷售限價。

　　2、商品房項目在取得預售許可后10日內(nèi)須一次性公開全部房源。

　　3、對高價樓盤價格進行評估，半年內(nèi)成交價折扣率低于95折，未推售房源備案價格下調(diào)。

　　4、嚴格執(zhí)行三年限售政策。

　　5、重點片區(qū)（惠陽、大亞灣）暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。根據(jù)市場變化情況，及時調(diào)整重點片區(qū)的范圍。

　　6、嚴審企業(yè)購地資金來源，超出“三道紅線”房企禁止參與土地招拍掛。

　　7、嚴查市民購房資金來源，禁止非銀行金融機構向個人提供購房貸款。

　　8、建設保障性租賃住房，解決新市民和青年人住房保障問題。

　　調(diào)控回顧

　　惠州樓市調(diào)控 政策層層加碼

　　近年來，在“房住不炒”大背景下，惠州樓市調(diào)控政策幾乎未曾間斷，調(diào)控措施越周密，調(diào)控方向越清晰。

　　2016年，市發(fā)改和房管部門聯(lián)合出臺的《關于進一步規(guī)范商品房銷售價格行為的通知》，祭出“限價令”。

　　2017年，惠州連發(fā)限售、備案價政策。

　　2018年，大亞灣實行限制性購房，對一次性購買3套以上(含3套)的購房行為采取暫緩網(wǎng)簽。

　　2019年，明確延續(xù)“3年限價令”，規(guī)定商品房實際成交價格低于監(jiān)制價格10%的樓盤，將被限制網(wǎng)簽。

　　2020年，重點查處捂盤惜售、變相囤積房源、虛假廣告、虛假房源等擾亂市場秩序行為。