分四階段設置預售資金的留存額度；可在六個節(jié)點申請使用；適用范圍擴大至全市；構(gòu)建統(tǒng)一監(jiān)管系統(tǒng)，對違法違規(guī)、歷史欠稅企業(yè)重點監(jiān)管……日前，記者從市住房與城鄉(xiāng)建設局獲悉，新修訂的《惠州市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》（以下簡稱“《辦法》”）正式出臺，對我市商品房預售資金監(jiān)管措施進一步完善優(yōu)化，細化預售資金的收存、支取、使用及監(jiān)督管理，保證�？顚Ｓ�，減輕企業(yè)負擔。

購房者趨于理性。 惠州日報記者周 楠 攝

　　規(guī)范管理

　　加強資金監(jiān)管保證�？顚Ｓ�

　　2015年，我市制定發(fā)布預售資金監(jiān)管辦法，有效促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。此次新修訂的《辦法》將進一步加強商品房預售資金監(jiān)督管理，保證資金專款專用。

　　對比原管理辦法，新修訂《辦法》適用范圍從市區(qū)中心區(qū)（含惠城區(qū)、仲愷高新區(qū)）擴大到全市行政區(qū)域。市住建局相關負責人表示，為貫徹“促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”的政策要求，亟需在全市推行商品房預售資金監(jiān)督管理措施。

　　《辦法》明確，本市行政區(qū)域內(nèi)商品房項目在取得預售許可前需設立商品房預售資金專用賬戶，存入監(jiān)管賬戶的預售款在項目竣工之前只能用于項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款、法定稅費以及監(jiān)理、設計、檢測等工程建設費用。開發(fā)商留存監(jiān)管及可提取使用的額度，根據(jù)項目建設進展而定。

　　該負責人表示，《辦法》主要是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售資金的收存和使用進行規(guī)范，逐步有效地化解商品房預售資金潛在風險，保障預售資金合理使用，防止建設資金挪作他用導致后續(xù)建設和配套設施資金不足、出現(xiàn)延期交房甚至爛尾現(xiàn)象，維護購房群眾合法權(quán)益。

　　留存額度

　　分四階段設置預售資金留存額度

　　商品房預售資金進入監(jiān)管賬戶后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定比例留存，其余部分可以根據(jù)規(guī)定向監(jiān)管部門申請使用。

　　對比原管理辦法，《辦法》分階段設置預售資金的留存額度，對預售資金分步解除進行細化，分為預售、規(guī)劃驗收、竣工驗收備案、不動產(chǎn)首次登記四個階段，不同階段對應不同的預留額度。

　　《辦法》明確，監(jiān)管項目預售后至規(guī)劃驗收前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金按項目銷售總金額的10%留存；規(guī)劃驗收后至竣工驗收備案前，按銷售總金額的8%留存；竣工驗收備案后至不動產(chǎn)首次登記前，按銷售總金額5%計算留存。直至項目辦理不動產(chǎn)首次登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請解除賬戶監(jiān)管。

　　值得一提的是，《辦法》還提出，監(jiān)管項目竣工驗收備案后至不動產(chǎn)首次登記前，若監(jiān)管賬戶內(nèi)留存的預售資金超過規(guī)定的留存額度的，超出部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請支付預售前已支付的工程建設費用、法定稅費、監(jiān)管項目占地范圍分攤的土地購置費用以及營銷費用，其中營銷費用不得超過項目銷售總金額的3%。

　　同時，監(jiān)管項目未售房屋辦理在建工程抵押，抵押貸款未存入監(jiān)管賬戶的，抵押貸款額抵扣監(jiān)管部門同意使用的預售資金。

　　對此，市住建局相關負責人表示，由于規(guī)劃驗收至不動產(chǎn)首次登記階段時間跨度較大，為了更合理優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，充分提高商品房預售資金的使用效率，在原基礎上進一步細分，控制好每個節(jié)點，可緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力。

　　資金收存

　　意向金定金需轉(zhuǎn)入專用監(jiān)管賬戶

　　購買商品房出現(xiàn)糾紛往往是信息不對等造成的。對此，《辦法》明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當將監(jiān)管賬戶的名稱、賬號、對應的銷售點終端機商戶編號等信息在銷售場所《房屋銷售信息公示欄》公示。

　　具體到收存上，購房人應按照《商品房買賣合同》約定的付款方式及期限，將商品房預售房款直接存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得另設賬戶收存商品房預售資金。對于已收取的購房意向金、定金等款項，應當按照本辦法規(guī)定，將其轉(zhuǎn)為商品房價款存入監(jiān)管賬戶。

　　過去，有些城市的開發(fā)商出現(xiàn)通過設立其他賬戶收取定金逃避監(jiān)管情況。對此，《辦法》進行了明確。

　　申請使用

　　六個節(jié)點確定監(jiān)管項目用款額度

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如何申請使用監(jiān)管資金是關注的重點。對比原管理辦法，《辦法》細化明確了用款節(jié)點，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加清楚各階段可使用資金的情況。

　　市住建局相關負責人表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)預售項目建設方案和施工進度向監(jiān)管部門申報后續(xù)工程量及所需的資金、用款計劃，以及所需的稅費。

　　《辦法》明確，項目后續(xù)工程量及所需的資金包括預售時現(xiàn)狀至各項工程竣工驗收所需要完成的工程量、所需購買的材料和設備等款項，以及因本項目而產(chǎn)生的其他工程建設費用。

　　在用款計劃上，原辦法規(guī)定的“用款計劃由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)工程的具體實際確定”，修訂為“用款計劃則應按照預售后首次申請用款、主體結(jié)構(gòu)封頂、安裝工程完成、規(guī)劃驗收、竣工驗收、竣工驗收備案六個節(jié)點確定監(jiān)管項目用款額度”。

　　在申請材料上，為了進一步加強管理，《辦法》在原有申請材料上新增加了施工合同、監(jiān)理合同、設備材料買賣合同等合同；工程造價預算書；經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工許可證上載明的施工單位及監(jiān)理單位三方確認的施工進度計劃等。

　　此外，首次申請使用監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的，還需要提交施工單位、供貨商出具的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售前支付工程款、設備材料款的稅務發(fā)票等材料。

　　從申請材料增減可以看出，在預售資金使用上，今后我市將更加嚴格。

　　強化監(jiān)管

　　建立三級預售監(jiān)管資金核算賬戶

　　在留存額度上分階段，就需要在監(jiān)管上更加強力。在此方面，《辦法》將企業(yè)行為和預售資金監(jiān)管力度掛鉤。

　　“對違法違規(guī)記錄較多、群眾投訴集中、存在歷史欠稅以及取得銷售（預售）許可證滿5年仍未完成土地增值稅清算的企業(yè)將加強其預售資金的收存與使用監(jiān)管�！笔凶〗ň窒嚓P負責人表示，監(jiān)管部門將加強對監(jiān)管項目預售資金使用的管理，充分利用商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)對資金實施實時監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)預售資金使用異常的，會立即責令改正。

　　同樣，賬戶監(jiān)管今后也將加強。該負責人表示，隨著適用范圍擴大到全市，我市將構(gòu)建全市統(tǒng)一的商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，逐步推行監(jiān)管銀行按照“監(jiān)管賬戶－預售項目記賬賬戶－預售單元記賬賬戶”建立三級預售監(jiān)管資金核算賬戶。

　　該負責人表示，為了使賬戶管理更加規(guī)范，設立的監(jiān)管賬戶應當與商品房預售項目相對應，項目規(guī)模較大、分期開發(fā)的，每期可分別設立專用賬戶。原則上一個項目每期開設一個專用賬戶，最多不超過兩個。同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個商品房預售項目的，應當分別設立監(jiān)管賬戶。

　　《辦法》規(guī)定，監(jiān)管銀行應按約定建立監(jiān)管賬戶收存、支出臺賬，每日定時向預售資金監(jiān)管系統(tǒng)推送監(jiān)管賬戶的數(shù)據(jù)信息。

　　惠州日報記者邱若蓉 特約通訊員趙麗霞